Grundsteuer ab 2025: Was sich ändert und worauf zu achten ist

Die Grund­steu­er wur­de 2018 vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt für ver­fas­sungs­wid­rig erklärt, weil sie auf ver­al­te­ten Bewer­tungs­maß­stä­ben basier­te. Ein Jahr spä­ter regel­te der dama­li­ge Bun­des­fi­nanz­mi­nis­ter und heu­ti­ge Kanz­ler Olaf Scholz (SPD) die Grund­steu­er neu. Das neue Bun­des­mo­dell ori­en­tiert sich stär­ker am tat­säch­li­chen Wert der Immobilien.

Elf Bun­des­län­der, dar­un­ter Rhein­land-Pfalz, haben die­ses Modell über­nom­men, wäh­rend ande­re eige­ne Model­le ent­wi­ckel­ten. Für die Reform wur­den 36 Mil­lio­nen Gebäu­de und Grund­stü­cke deutsch­land­weit neu bewer­tet. Eigen­tü­mer muss­ten dafür bis Anfang 2023 eine Erklä­rung abge­ben. Seit­dem arbei­ten die Finanz­äm­ter inten­siv an der Umsetzung.

Doch nicht alle Finanz­äm­ter schaf­fen es, die Reform recht­zei­tig bis zum 1. Janu­ar 2025 umzu­set­zen. Vie­le Ämter kämp­fen mit der hohen Zahl an Erklä­run­gen und Ein­sprü­chen. „Es gibt Kom­mu­nen, die haben noch nicht ein­mal den Hebe­satz fest­ge­legt“, erklärt Danie­la Kar­be-Geß­ler vom Steu­er­zah­ler­bund. Die Kom­mu­nen haben jedoch noch bis zum 30. Juni 2025 Zeit, ihre Hebe­sät­ze fest­zu­le­gen und Grund­steu­er­be­schei­de zu ver­schi­cken. Zah­lun­gen dürf­ten in sol­chen Fäl­len rück­wir­kend für die ers­ten bei­den Quar­ta­le fäl­lig werden.

Warum Hebesätze so wichtig sind

Die Hebe­sät­ze spie­len eine zen­tra­le Rol­le, da sie sicher­stel­len sol­len, dass die Reform auf­kom­mens­neu­tral bleibt. Die­se Zusa­ge gab Olaf Scholz bei der Ein­füh­rung der Reform: Das Gesamt­auf­kom­men der Grund­steu­er sol­le durch die Ände­run­gen nicht steigen.

In Rhein­land-Pfalz hat das Finanz­mi­nis­te­ri­um am 24. Okto­ber 2024 eine Lis­te der auf­kom­mens­neu­tra­len Hebe­sät­ze für Städ­te und Gemein­den ver­öf­fent­licht. Hier­bei wur­de erläu­tert, dass der Hebe­satz so gewählt wer­den kann, dass die Ein­nah­men einer Kom­mu­ne nach der Reform etwa gleich­blei­ben. Stei­gen die Immo­bi­li­en­wer­te einer Kom­mu­ne durch die Neu­be­wer­tung ins­ge­samt, bie­tet dies die Mög­lich­keit, den Hebe­satz zu sen­ken, um ein auf­kom­mens­neu­tra­les Ergeb­nis zu erzie­len. Sinkt hin­ge­gen die Sum­me der Immo­bi­li­en­wer­te, könn­te der Hebe­satz ent­spre­chend erhöht werden.

Die aufkommensneutralen Hebesätze ab 2025 in der VG Langenlonsheim-Stromberg

  • Bret­zen­heim 524%
  • Dax­wei­ler 437%
  • Dör­re­bach 391%
  • Dor­s­heim 327%
  • Ecken­roth 463%
  • Gul­den­tal 423%
  • Lan­gen­lons­heim 621%
  • Lau­ben­heim 464%
  • Roth 412%
  • Rüm­mels­heim 499%
  • Schö­ne­berg 438%
  • Schwep­pen­hau­sen 537%
  • Sei­bers­bach 462%
  • Strom­berg 630%
  • Wald­lau­bers­heim 661%
  • Warmsroth 433%
  • Win­des­heim 432%

Der neue Hebesatz in Stromberg

Für die Stadt Strom­berg wur­de ein auf­kom­mens­neu­tra­ler Hebe­satz von 630% berech­net. Zum Ver­gleich: Der bis­he­ri­ge Hebe­satz betrug bis Ende 2024 noch 505%. Das bedeu­tet, dass die Sum­me der Immo­bi­li­en­wer­te in Strom­berg ins­ge­samt gesun­ken ist.

Was bedeutet das für Einzelne?

Selbst wenn eine Kom­mu­ne den Hebe­satz so anpasst, dass sie ins­ge­samt nicht mehr Grund­steu­er ein­nimmt, kön­nen Ein­zel­ne den­noch höhe­re Zah­lun­gen leis­ten müs­sen, wäh­rend ande­re selbst­ver­ständ­lich weni­ger als bis­her zah­len wer­den. Dies liegt an der Anfor­de­rung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts, die Bewer­tung rea­lis­ti­scher zu gestal­ten. Die bis­he­ri­ge Grund­steu­er basier­te noch auf Wer­ten von 1964 (West­deutsch­land) bzw. 1935 (Ost­deutsch­land).

Die Reform schafft somit eine gerech­te­re Ver­tei­lung der Steu­er­last, bringt jedoch gleich­zei­tig indi­vi­du­el­le Ver­än­de­run­gen mit sich. Ob die Reform wirk­lich auf­kom­mens­neu­tral bleibt, hängt am Ende von den kom­mu­na­len Ent­schei­dun­gen und der fina­len Umset­zung ab. Eigen­tü­mer in Strom­berg und ande­ren Gemein­den soll­ten die wei­te­ren Ent­wick­lun­gen auf­merk­sam verfolgen.

Hat sich somit der Nivellierungssatz in Rheinland-Pfalz erledigt?

Erst vor 2 Jah­ren, zum 1.1.2023 wur­de der Nivel­lie­rungs­satz für die rele­van­te Grund­steu­er B um 100 Basis­punk­te von 365% auf 465% erhöht. D.h. erho­be­ne Grund­steu­ern bis zu die­sem Hebe­satz flie­ßen in die Steu­er­kraft der Kom­mu­ne ein. Von die­ser Sum­me der Steu­er­kraft erhält der Land­kreis Bad Kreuz­nach 47,2% und die VG Lan­gen­lons­heim-Strom­berg 30,0% zzgl. 4,0% Son­der­um­la­ge in 2024.

Aus­ge­hend von den Zah­len des Nach­trags­haus­halts 2024 der Stadt Strom­berg, in wel­cher Ein­nah­men aus der Grund­steu­er B mit 689.000 € ver­an­schlagt sind, stellt sich die Ver­tei­lung wie folgt dar:

Die­se Beträ­ge wer­den für den Haupt- und Finanz­aus­schuss sowie für den Stadt­rat die Grund­la­ge aller Berech­nun­gen sein.

Der Nivel­lie­rungs­satz ist durch die Grund­steu­er­re­form nicht abge­schafft, sei­ne Berech­nungs­grund­la­ge wird jedoch durch die neu­en Bewer­tungs­maß­stä­be stark beein­flusst. Es bleibt abzu­war­ten, ob und wie das Land Rhein­land-Pfalz den Nivel­lie­rungs­satz anpasst, um ihn an die Reform anzu­pas­sen. Für Strom­berg bedeu­tet dies, dass die tat­säch­li­chen Aus­wir­kun­gen erst nach Fest­le­gung der neu­en Hebe­sät­ze und der dar­auf basie­ren­den Umla­gen zu beur­tei­len sind.